🔧 Travaux sur un fonds de commerce : ce qui revient au bailleur et ce qui reste à la charge du locataire
- Alexandre Resto&Co
- il y a 4 jours
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Ouvrir ou reprendre un fonds de commerce en location implique de se poser la question des travaux. Beaucoup de restaurateurs pensent à tort que le bailleur financera les aménagements, ce qui n’est pas réaliste. Il est crucial de distinguer ce qui est légalement à sa charge et ce qui doit incomber au locataire.
📌 Les travaux légalement à la charge du bailleur
Selon l’article 606 du Code civil, le bailleur doit entretenir le local et réaliser les réparations nécessaires pour maintenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
Concrètement, cela concerne principalement :
Gros œuvre et structure
Toiture, murs porteurs, planchers, fondations.
Travaux assurant la sécurité et la stabilité du bâtiment.
Conformité du bâtiment
Installations électriques ou plomberie non conformes aux normes générales (hors adaptations spécifiques au restaurant).
Chauffage central ou ventilation collective défectueuse.
Réparations importantes
Fuites structurelles, infiltrations, humidité massive.
Défaillance d’équipements principaux qui rendent le local inutilisable.
Jurisprudence : Les tribunaux considèrent que le bailleur n’est tenu à réparer que ce qui relève de l’entretien lourd et indispensable. Les travaux d’aménagement ou de décoration restent en principe à la charge du locataire (Cass. Civ. 3ème, 12 mars 1998, n°96-18.934).
Réalité pratique : demander au bailleur de financer vos travaux d’aménagement reste très difficile. Même pour les gros travaux, les bailleurs préfèrent négocier un loyer plus élevé ou des clauses spécifiques, plutôt que de payer directement les travaux.
📌 Les travaux à la charge du locataire
Le locataire assume l’entretien courant et les aménagements nécessaires à son activité.
Cela inclut :
Aménagements spécifiques à la restauration
Cuisine professionnelle, hotte, comptoirs, cloisons intérieures.
Travaux décoratifs et personnalisation de la salle.
Entretien régulier
Peinture, sols, petits travaux d’électricité et plomberie.
Nettoyage et maintenance des équipements intégrés.
Mises aux normes liées à l’exploitation
Normes HACCP, extincteurs, alarmes incendie.
Adaptations spécifiques au type de restauration (terrasse, terrasse couverte, signalétique).
Jurisprudence : La Cour de cassation précise que tout aménagement ou amélioration qui n’est pas indispensable pour rendre le bien exploitable est à la charge du locataire (Cass. Civ. 3ème, 12 avril 2000, n°98-21.034).
⚖️ Conseils réalistes pour le restaurateur
Ne comptez pas sur le bailleur pour financer vos travaux : la majorité des demandes sont refusées, sauf exceptions pour des travaux de sécurité ou conformité.
État des lieux et inventaire : documentez soigneusement l’état du local avant signature du bail.
Budget travaux : prévoyez toujours que l’aménagement complet sera à votre charge.
Clauses du bail : négociez éventuellement une clause spécifique pour le financement d’équipements lourds, mais cela reste rare.
Professionnels : faites-vous accompagner par un architecte ou un avocat spécialisé pour déterminer exactement ce qui peut raisonnablement être demandé.
💡 Message clé
Il est important d’être lucide : le bailleur est tenu à quelques obligations légales mais les gros aménagements et personnalisation restent presque toujours à votre charge. Partir sur des attentes trop ambitieuses peut ralentir l’ouverture et mettre en difficulté financière le futur restaurateur.
📚 Bibliographie / sources
Code civil, Article 606 – Obligation du bailleur d’entretenir le bien.
Cass. Civ. 3ème, 12 mars 1998, n°96-18.934 – Gros travaux à la charge du bailleur.
Cass. Civ. 3ème, 12 avril 2000, n°98-21.034 – Travaux d’amélioration à la charge du locataire.
Gira Conseil – Baux commerciaux et restauration : obligations locatives
Xerfi – Restauration et baux commerciaux 2024
Les Échos – Investir dans un fonds de commerce : travaux et responsabilités
