🍽️ Restaurants : les dangers de la location pure — un risque trop souvent sous-estimé

La location pure (ou location simple d’un local commercial sans achat de fonds de commerce) séduit de nombreux restaurateurs, notamment les jeunes entrepreneurs attirés par un apport initial plus faible. Pourtant, derrière cette apparente facilité se cachent des risques majeurs, souvent responsables d’échecs précoces, de dettes accumulées et d’une incapacité à revendre correctement son activité.

Dans un marché où chaque euro compte, comprendre les dangers d’un bail en location pure est essentiel pour prendre une décision éclairée.

⚠️ 1. En location pure, les loyers sont presque toujours plus élevés

Les propriétaires de locaux proposent souvent des locations pures à un prix supérieur au marché, car ils cherchent à valoriser une entrée moins onéreuse avec un simple Pas-de-porte et s’assurer un revenu conséquent pour les années qui suivent.

👉 Selon plusieurs analyses du secteur, les loyers en location pure sont souvent 20 à 40 % supérieurs à ceux d’un bail classique lié à un fonds de commerce.

Conséquences :

• loyer élevé dès l’ouverture,

• charges fixes lourdes,

• point mort difficile à atteindre,

• forte fragilité en cas de baisse d’activité.

👉 C’est généralement l’inverse lors de l’achat d’un fonds de commerce :

✅ les loyers sont très souvent plus bas car le bail commercial existe déjà,

✅ ils ont été négociés tout au long de l’existence du fonds de commerce,

✅ la valeur du fonds tient compte d’un loyer raisonnable (sinon il serait invendable).

Comme le rappelait un article de Business Immo en 2024, « la restauration est l’activité la plus sensible à l’inflation locative, car sa rentabilité repose sur des marges faibles et volatiles ».

📈 2. Le piège des loyers progressifs (indexés, révisables, évolutifs)

Beaucoup de locations pures incluent des clauses dites « d’évolution automatique » du loyer :

• indexation annuelle ILC (commun à tous les baux) : En 2022-2023, certaines hausses ont dépassé +6%, mettant des centaines d’établissements en difficulté.

• loyer progressif qui augmente chaque année ou chaque triennale (très régulier en cas de location pure pour « compenser les importants travaux »)

Ces mécanismes peuvent faire exploser vos charges sans que votre chiffre d’affaires ne suive.

👉 Résultat : ce qui était « supportable » la première année devient insoutenable à partir de la deuxième ou troisième.

Une étude parue en 2024 dans Les Échos Entrepreneurs rappelle que « les restaurants situés dans les zones tendues sont ceux qui souffrent le plus des hausses automatiques de loyers, entraînant des fermetures précoces ».

👉 À l’inverse, si vous achetez un fonds :

✅ votre loyer est souvent modéré

✅ et il n’est indexé que sur l’ILC… mais à partir d’un montant raisonnable.

🏦 3. Acheter un fonds demande un prêt ? Oui. Mais après 7 ans… les charges s’effondrent

Acheter un fonds de commerce coûte plus cher au départ. Mais c’est justement ce qui protège votre rentabilité.

La plupart des prêts pour fonds de commerce :

• durent 7 ans,

• avec des mensualités fixes.

À l’issue des 7 ans :

✅ le prêt est remboursé

✅ vos charges d’exploitation baissent brutalement

✅ votre rentabilité grimpe

✅ la valeur de votre entreprise augmente

✅ la revente du fonds est financièrement très intéressante

Pendant ce temps, en location pure :❌ vous payez un loyer élevé… pour toujours❌ et il augmente chaque année❌ sans jamais générer de valeur patrimoniale

👉 Le prêt s’arrête, le loyer non.

🛠️ 4. Les travaux : un investissement rarement récupéré en location pure

En location pure, le locataire finance souvent :

• un système d’extraction aux normes,

• cuisine complète,

• électricité,

• sols/murs,

• aménagement de salle,

• accessibilité,

• normes diverses.

Ces aménagements :

✅ améliorent votre exploitation,

❌ mais ne sont que partiellement valorisés lors d’une revente

❌ si l’activité n’est pas bonne et liquidation il y a, vous aurez investi énormément dans les travaux à perte total

À l’opposé, lors de l’achat d’un fonds :

✅ les travaux servent à valoriser le fonds dans une moindre mesure mais pas le local du bailleur,

✅ vous bénéficiez d’un bail en cours, juridiquement clair,

✅ l’acquéreur rachète le tout : clientèle + matériel + agencements + historique.

📉 5. La valorisation du fonds en location pure est limitée

Oui, en location pure, vous pouvez créer et revendre votre fonds. Mais :

• si le loyer est très élevé, le fonds perd mécaniquement de la valeur

• si les travaux sont lourds et financés par vous, ils sont rarement payés à leur juste prix

• Le prix du fonds de commerce est visible dans le bilan comptable, donc en location-pure cette ligne étant vide, il est plus difficile d’orienter la négociation sur ce point.

• la clientèle met plus de temps à se constituer car souvent le local a été fermé pendant plusieurs mois

👉 Résultat : les fonds issus d’une location pure se revendent plus difficilement et moins cher.

À l’inverse, un fonds déjà existant, avec un bail raisonnable :

✅ attire davantage d’acheteurs,

✅ se revend mieux,

✅ prend de la valeur année après année si les chiffres suivent.

📑 6. Le bail commercial existant : un avantage juridique énorme

Acheter un fonds signifie récupérer :

• un bail commercial déjà en cours,

• vérifié juridiquement,

• aux conditions connues,

• avec un loyer cohérent,

• parfois renégociable en cas de bail ancien,

• avec un droit au renouvellement.

En location pure, vous signez :

✅ un bail neuf, potentiellement sur mesure pour votre activité mais,

❌ souvent plus déséquilibré,

❌ rempli de clauses favorables au bailleur,

❌ avec des obligations travaux importantes,

❌ un loyer démesuré

❌ et peu de marge de négociation.

✅ 7. En résumé : pourquoi acheter un fonds de commerce est presque toujours plus intéressant

Critère	Location pure	Achat d’un fonds
Loyer	élevé	souvent plus bas
Indexation ILC	hausse pénalisante	hausse modérée car sur une base raisonnable
Travaux financés	peu valorisés	valorisation dans le prix du fonds
Prêt	pas de prêt, mais loyer à vie	prêt sur 7 ans, puis charges réduites
Revente	Difficile	beaucoup plus facile et rentable

👉 À long terme, acheter un fonds est presque toujours plus rentable que louer en location pure.

Vous payez certes un prêt, mais une fois terminé, vous gagnez un restaurant rentable et un actif valorisable.

En location pure, vous financez… le patrimoine du propriétaire.

📚 Bibliographie & sources

• Les Échos Entrepreneurs — « L’indice ILC et ses conséquences pour les restaurateurs », 2024

• L’Hôtellerie-Restauration — « Pourquoi les loyers flambent dans les grandes villes », 2024

• Business Immo — « Bail commercial : les dérives des loyers en restauration », 2025

• Observatoire des Baux Commerciaux — Rapport annuel 2024

• Deloitte — « Rentabilité et modèles économiques en restauration », édition 2025

• Gira Conseil — « Analyse du marché CHR et tensions financières », 2024